konusunda mağduriyetleri ortadan kaldıracak yönetmelik değişikliği dün yürürlüğe girdi. Bundan sonra dönüşüm projesi yapan müteahhitler yüzde 10 teminat vermeden ruhsat alamayacak. Teknik ve mali yeterliliği olan firmalar dönüşüm sürecine dahil olabilecek. Vatandaşla anlaşma yaptığı halde inşaata başlamayan ya da başlayıp yarım bırakılanlar için de fesih süreci işleyecek. Müteahhitle yapılan sözleşmelerde inşaatın 1 yıl başlamaması veya 6 ay durması gibi hallerde bina veya arsa sahiplerince tek taraflı olarak fesih hakkı kullanılacak.
TEK TARAFLI FESİH
Yönetmelik değişikliğini değerlendiren Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, fesih hakkının hiç başlamamış inşaatlar veya başlamış ancak 6 aydan fazla bir süredir devam etmeyen inşaatlar olarak ikiye ayrıldığını söyledi.
Kiraz fesih sürecini ve şartları şöyle anlattı:
Eğer bütün maliklerle sözleşme imzalanmış veya 3’te 2 ile imza sonrası açık arttırma süreci sonrasında imza tamamlanmış ise bu tarihlerden itibaren 1 yıl içerisinde inşaata hiç başlanmazsa mahkemeye gitmeden tek taraflı fesih yapılabilir. Ancak bu fesih hakkı oluşumunda arsa sahipleri kaynaklı bir gecikme, yapım işinin başlamasına engel bir yargı ve idari karar olmamalı. İnşaat başlamaması müteahhit kaynaklı olmalı.
İnşaata başlanmış ancak bir seviyede durmuş ise bu durumda, fesih hakkının kullanılabilmesi için inşaatın en az 6 aydır projenin ekip ve ekipmanla durmuş olması gerekir. Yani göstermelik, 1-2 çalışanla yapılan inşaatın önüne geçilmiş olacak. Arsa sahipleri inşaatın devam etmediğini belediyenin tespiti, tutanaklar, yapı denetim sistemi kayıtları, fotoğraf ve uydu görüntüleri ile ortaya koymalı.
3’TE 2 ANLAŞMA
Sözleşme feshini sağlayabilmek arsa sahiplerinin 3’te 2 çoğunluk ile karar almaları gerekiyor. Kentsel dönüşüme başlarken nasıl bina ortak karar protokolü düzenliyorlarsa o şekilde bir tutanak altına alacaklar. Bu karar tutanağı dışında kuruma fesih talebine ilişkin üst dilekçe ile başvuracak. Fesih talebi Bakanlığa veya Bakanlık İl Müdürlüklerine, yetki devri olması halinde belediyelere ait olacak. Fesih müracaatları kurulacak bir komisyon tarafından incelenecek.
Komisyon yazılı olarak müteahhite bildirim yapacak ve 15 gün süre vererek, bilgi ve belge isteyecek. Süre sonunda bu durumu rapor haline getirecek. Feshin şartları gerçekleşmemişse bu durum fesih müracaatı yapan maliklere bildirilecek. Feshin haklı olduğu tespit edilirse müteahhite yazılı olarak 30 gün süre verilecek ve inşaata başlamamış ise başlaması, durmuşsa da bir an evvel tam kapasite inşaata devam etmesi ihtar edilecek. 30 günlük süre sonunda inşaata başlanmamış veya tam kapasite bir şekilde inşaata devam edilmemiş ise ‘gayrimenkul satış vaadi ‘ve ‘arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri’ resen fesih edilmiş sayılacak. Fesih durumu da yine müteahhit ve maliklere bildirilecek.
KİRA GERİ İSTENMEZ
Fesih yapıldıktan sonra tapu üzerine kaydedilmiş inşaat sözleşmesi şerhi Bakanlık, İl Müdürlüğü veya yetki devri halinde belediyenin talebi ile terkin edilecek. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devirleri, yapılan ödemeler konusunda genel hukuk hükümleri uygulanacak. Kira ödemelerine ise özel bir düzenleme getirildi ve ‘feshe kadar olan kira ödemeleri geri talep edilmez’ denildi.
TEMİNAT YOKSA RUHSAT DA YOK!
DÖNÜŞÜMDE yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 10’u kadar teminatın İdareye verilmesi mecburi oldu. Böylece ekonomik yeterliliği olmayan, ‘sattıkça yaparım’ düşüncesiyle dönüşüme giren firmalar faaliyet gösteremeyecek. Firmaların iş bitirmesini, mali ve teknik yeterliliğini gösteren yetki belgesini de sunması gerekecek. Boş bir arsada iş yapmakla kentsel dönüşüm yapmak da aynı olmayacak. Dönüşüm yapacak firmanın daha tecrübeli ve yeterli olması istenecek.
MÜTEAHHİT SATIŞ İZNİ İSTEYECEK
YENİ dönemde dönüşüm kapsamında yapılan projelerde müteahhitler kendi payına düşen konutları istedikleri gibi satamayacak. Satışlar inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin iznine istinaden yapılacak. Müteahhittin ilerleme seviyesine göre inşaat yapabilmesi için; Müteahhit kendi payına düşen bağımsız bölüm satışı için belediyeye başvuracak ve belediye yerinde tespit yapacak. Yapı denetim sistemi üzerinden de bunu kontrol edecek ve tamamlama oranının yüzde 10 altında bir tapu satışı için onay verecek. Bu yazı olmadan tapu satış yapmayacak. Bu düzenlemeyle dönüşüm projelerinden ev alan 3. kişiler de korunacak.
